中国神盘之《奥伦达部落社群运营思考》主题演讲全记录(深度解读)
2017.11.25-2017.11.27北京壹方城智汇科技有限公司携手清大文产（北京）规划设计研究院联合举办2017第十五届特色小镇与田园综合体高端总裁峰会。
会上， 奥伦达部落董事长王俊山以“奥伦达部落——度假小镇的精神塑造"为主题进行了演讲。以下为主要演讲实录：
奥伦达部落社群文化和精神打造其中一个重要的节点就是今年五一我们做了一个身心健康博物馆，14000平方，里面基本上把奥伦达部落精神塑造和社群精髓在里面做了一个展示，尤其是二楼展厅对奥伦达部落精神塑造有一定了解，如果没有去过强烈建议你们去一下身心健康博物馆，那儿才能够深度表达奥伦达精神和基因。
奥伦达假日生活一年四季都有各种各样的活动，聚落是我们在这个地方运营一个幸福空间的载体，有将近200个各种各样的聚落活动，每一到节假日活动都有很多节目表演，表演者都是我们的员工，我们叫做"幸福使者（TO）”，这些年轻人白天在各个岗位，要么在酒店，要么在物业，一到周末节假日来参与表演。
奥伦达部落我们有100多个聚落，比如说我们的足球队，队长叫金志阳，原来国家队的教练，在这儿做了一个足球队，今年已经踢了54场球了。鲁健——央视4套主持人，二套主持人马龙涛，但凡球队有活动，打比赛就到场上和大家踢球，要感受奥伦达的生活，要和队友们做连接。还有话剧团、合唱团，合唱团的团长是原来中央交响乐团的总指挥李同国，2008年夏季奥运会是总指挥，在奥伦达部落成立一个合唱团，每周的周六下午2点-4点半雷打不动，都会回到部落里排练，因为他把这个当做生活的一个载体，不仅仅是一个唱歌那么简单。
我自己设了两个问：第一，为什么这些人对奥伦达热衷到如此程度？第二，为什么把他们这种圈层的生活过得不可替代？
北上广深藏不下我们的肉身，而我们的出生故乡装不下我们的灵魂。北上广深藏不了我们的肉身，一种是比较年轻的，刚毕业，因为房价太高，只能在今后的工作中努力挣钱获得这样一个居住空间，但是像奥伦达部落的这些会员和业主不是，他们在城里都有好多房，甚至在国外，我们的业主80%都在北美或欧洲工作、生活，但是北京照样不愿意呆，这不是财务支付的问题，而是觉得这个城市太噪，就愿意回到农村。
我觉得特色小镇别把它太固化，一定是产业的，产业就是要创富的、挣钱的、有税收的。我们所有的生存、生活，或者我们的行为应该是往生活、往追求我们的人性上聚焦，这就带来一个问题，为什么不可以让我们的小镇专注于生活而去产业化，所以有一些小镇我们应该尊重他们没有产业，就是一个很安逸、很舒适的生活空间，这样的话人的喜悦、幸福、滋养的状态才能够出来。
心理学有这样一个分析，人有一个现实的我，还有一个理想的我，而我们的住房也是有现实的，还有一个理想的，我们的理想可能已经有了，只是这个时候享受不了，比如说我们一些业主在加拿大、美国、中国丽江、海南有房，不见得理想的地方就能够去，但是为什么依然很高兴，因为那是一个梦，装梦的地方，所以我们做特色小镇、文旅小镇、度假小镇的人，如果能够把这个时代和未来人的梦想装进去，我们有很多问题要考虑，比如规划、设计、位置、区域、环境很多，但是最后有一个大的命题，就是能不能装下我们的梦，不一定是住，这是我的思考或者是奥伦达部落这么多年的思考。为什么有一些朋友去看不见奥伦达路牌，但是同样是日光盘，一推就光。就为了装梦想的空间，你说什么时候过来不一定，或者没有这个要求必须哪一天过来，想的是万一实现了怎么样。
人生有很多课题，也有很多追求，但是只要你的心有一个安放的地方，一切都有了，而心往何处？心是需要被滋养、被爱的，大家有机会到奥伦达部落身心健康博物馆会看到一句话，希望这个社会因为我们这些人而充满爱，让这些爱温暖这个世界！
来原：汗马研习社根据第十五届峰会上王俊山董事长的分享整理而出，转载请注明~~~
关于奥伦达部落社群运营的思考，写在2016年11月创新营销社群峰会。我们这些年很少参加演讲，这次是第一次对外公开。
我和手哥的故事，不得不说。心姐曾写过一篇关于手哥的文章，夸手哥是靠谱的暖男，这是手哥的A面，另一面则是一个不靠谱的浪子。
手哥上次去奥伦达部落的时候，是海坨山谷自媒体人开放日，晚上在西镇扒房吃饭，大家喝嗨了，本来是张小四四哥和手哥一个屋，四哥没来，我就去蹭住了。到了酒店，手哥后来矫健的跳到我的床上了，说了大半天，大意是他说想做这个创新营销峰会，问什么时候去奥伦达部落比较好，我说一定是秋天，秋天是最美的时候。手哥的初心和想法让四个神盘在北京聚集，组织大家去奥伦达现场分享。不靠谱的手哥磨磨唧唧，喜欢拖稿子，大家都知道的。本来安排是10月第三周，拖到了11月4号，原乡一夜之间从秋天变成冬天了，叶子落了，不太漂亮了。
《奥伦达部落社群运营思考》
主题演讲全记录(深度解读)
一个人不孤独，想一个人才孤独。这是小柒的文案段子手上的一句话。小柒因为事务昨晚的演讲嘉宾聚餐没能到场，一个人去买醉了。半夜11点半手哥还在打电话安慰，这才是真爱。
前几天一个同事说夏劳斯，劳斯莱斯，我去，我怎么一直没想到，逼格一下子高了很多。所以你的身边一定要有一些有趣的人，充满了正能量，时刻感觉像打了鸡血一样，虽然你很忙很累，但是很有意思。
第一个讲黄金十年，08年的时候我们都认为黄金十年要结束了，2011年的时候也认为要结束了，但是一下子到了2016年，9月30日之前我们觉得还在，现在在不在了，我们不知道，但是不管是央妈救了我们，还是美国人救了我们，都是货币推动的。
未来十年，总理提出大众创业，万众创新。2004年的时候我们就想拿地做这样度假的盘，也不知道老板怎么想的，但是这十年下来，确实是围绕着怎么做一个不一样的开发商，这个跟我们老板的性格可能有一些关系，未来一定是用创新和服务赚钱，而不是靠卖房子赚钱。
等我的孩子大学毕业之后，会从事什么样的工作？服务业里面就业机会一定是最多的，未来的十年，房地产业不一定像今天这么火，这是我们所有的地产人都要面临的问题，我们要直面房地产从支柱产业到服务业转型的残酷现实。
这个特色的服务，我理解为应该是增值服务，你意想不到的，别人一般做不到的，这就是你的口碑和品牌都是从这个地方来的。
小学生担忧的是模式，要转型，90%以上都是负债，性质不一样，每个人活的压力不一样，老板的压力不一样，对你的要求也不一样，不要求你有很高的周转率，不要求你卖这么多的房子，宁愿把这个房子拖半年卖也可以，明年卖也可以。
教授也会比较担心资金的使用率的问题。奥伦达部落，不仅仅是北京奥伦达，还有郑州奥伦达，在惠州和上海周边都会陆续的进入。
要转型，不把玩转业主作为公司战略都是务虚派！未来转型往哪转，首先你有大量的业主，你开发了这么多年的房子，有无数的业主等着你服务，你不把这个当做公司的战略，你去讲转型，未来不在战略上重视，就会有问题，执行不下去，老板的战略转过去了，整个公司的节奏才跟着转。
是不是所有的甲方都要成立自己的销售部？我们也看到业内，包括万科，以前都是代理行，中原、思源，伟业帮助他们代理房子，为什么要成立自己的销售部呢，包括现在的一些小开发商也成立了自己的销售部，有时候我们接到派单，还说我们是销售本部的，他们是代理的，要相信我们，不要相信他们，好多开发商意识到要从买房的时候就把客户牢牢抓在自己手里，不单单是万科，好多的甲方都在成立自己的销售部，我们不认为是偶然的现象，一定是有背后的原因。
原乡美利坚十年来没有找过任何的代理行，一直自己做，所以有时候可以成为一个度假名盘，有一定的必然性。
碧桂园卖一万，有盈利，作为奥伦达来说一万二可能都不会盈利，因为人家的产业链上下游都整合的比较好，性质是不一样的。原乡美利坚是山地别墅，开发成本也高出不少。
前几天有人问我，原乡美利坚我去过，奥伦达部落在哪里，我听的心都碎了，因为这是历史的原因，2011年之前，我们就叫原乡美利坚，这是北京做地产人都知道的一个盘，2011之后年我们叫奥伦达部落，很多人容易混淆，搞不清楚，到底是什么关系呢。
这是十月份的原乡的美景图，前几天零下十几度，没有这么漂亮了，但是下雪的时候奥伦达部落也特别的美。每个盘都面临这样的问题，好象夏天、秋天比较火，但是春季的奥伦达和冬天的奥伦达人一样很多，每年的冬季我们也有活动，但是我们不理解为活动，因为已经成为了常态，冬天的时候应该怎么做，每年都有一些不断丰富的内容。
第二个部分，讲社群，第一个十年的总结。
另外没有围墙的度假小木屋，中国人盖房子喜欢有围墙，这个天地是我的，原乡的房子没有围墙，要不要围墙，公司的高管纠结了很久，最后说不要，因为不要，代表着你的心是开放的，这跟我们公司很多未来的设计理念是息息相关的，在一个开放的环境里面，然后你的心才可以打开，关起门你是你，我是我，这个心还是闭合的。
这么多年一步步的走过来了，每个项目的属性不太一样，但是我们也没有办法强求，因为在做山地的别墅，你家和我们家落差有三五米，建筑施工和平地上完全不一样，我们的建筑成本要比对面的开发商高出20%，甚至更多。
因为有了这样的产品，因为有了这样的文化，最早的时候叫自由向原乡，还被人称之为私奔圣地，我觉得很好，到这里打开，过自己真正想过的日子，因为你从城里的都市的喧嚣切换到那么一个安静的地方，我跟业主聊天，为什么喜欢这里，他们说太安静了。
有一次一个台湾人，是我们的业主，他在加拿大有房子，他说我每年必须要回来住两个月，我说加拿大的房子不是挺好吗，空气、水，比原乡要好，他说你不知道，加拿大好是好，好山好水好无聊，中国人的根还是在中国，你去了国外那种文化融入感其实是很难受的，要是在一个华人的社区里面，你去国外住在华人的社区，有什么意义，还不如回到中国，安全的属性上更强一些。
纯粹为了玩太难得了，到人生的某一个阶段自然就呈现了。
这是花友会，真正的实现了同创同享，一块玩，更要玩出更高的风格。
我们希望这个社群是活的，一群有意思的人在一起玩。奥伦达有天然的三股山泉，全年不断，直接从山上流下来，我们在半山腰做了矿泉水的生产厂，简单的加工就做成水了，我们的业主多次去检测，标准很高，因为那个地方的海拔高670米，所以水质量比较好。
另外一个能做的好，每次别人问我，我说一定要有顶层的设计，四大神盘，如果没有马总，郭总和宋总他们的设计，想做小镇，你说你一个中层做比较难，一定是至上而下，认同公司的理念，不达目的不罢休，才有可能做这样的盘，做这样的盘你要容忍自己的现金流每年二三十亿，因为思路不一样的，你要成为恒大成为许老板的世界首富还是做一个非主流的开发商，这是战略选择的问题。
同话、同好，同创，同享，同在，因为我们创造了这样的桃花源，这样的乌托邦，我们一起享有，从乡邻变成亲人，真正的更好级别的五同理论是在同在，是和你在一起。因为我们在深圳有一个海文学院，培训的对象都是各个总经理，企业家，全部是主席的公益课程，真正的帮助他们梳理一些关系，你可能很有钱，但感觉不到幸福，可能家庭关系处理的不好，你不知道你的幸福源泉在哪里，就是解决最后的一步，你不但要有钱，还要幸福，解决好和别人的关系，和家人的关系，和自然的关系，怎么看待这个社会，都要梳理清楚。
三线主线，有机健康，艺术尊享，信仰与爱。我们创造了这么多的聚落，多达一百多个聚落，这些聚落解决的都是你的精神层面的问题，最后一个是信仰与爱的问题，中国人没有信仰，就是房子和车，信仰房子和车是完全缺乏安全感的，因为你不知道什么时候就被嫖娼死了，不管怎么样，大家都缺乏安全感，我们要解决物质丰富，精神丰富之后，对自我的认知的问题，不是为了做一个教堂就代表的信仰是基督教，这个是要跟你自己对话，也是更高层级的，一定是解决了物质和精神之后上升到信仰。
社群的核心到底是什么，我们总结了十年以来，为什么要做奥伦达部落，为什么是一个幸福系统运营商，因为你要发现需求，发现痛点，不缺房子，缺的幸福，幸福的源泉来自于哪里，你作为一个项目，有一个好的配套，这是应该的，必须要有，必须要发现痛点的问题，我哪些东西不一样，有的客户都不知道怎么办，这个时候就需要引导它，这些东西是我提供的，你是否喜欢，并且有一些业主会自发的组织，说我们想做一个什么什么，我们做一个幕后的推手。
我们数次培训的时候都听主席说过奥伦达是背后的幕后推手，你不幸福，我推你一下。发现你的需求，满足你的需求，并且引领他们，因为很多人不清楚，比如说你回家之后，如果TO不告诉他我们组织了什么活动，好多人觉得很无聊，也变成了加拿大一样，好山好水好无聊，但是因为我们的存在，把业主和业主和开发商的关系黏合起来，社群存在的就会越来越好，会变成自发式的，成为一个自循环生态系统。
同创，这个里面比较高级的层级，关于同创的问题，怎么和他同创，我们说一定是利益同享，不但把生活放在这里，把事业也放在这里，你跟着奥伦达部落走还可以赚钱，通过各种各样的卡的产品，不但生活在这里，事业也在这里。
我们曾经有好几位业主，来了原乡之后，把原来的生意都关停的，转让给合作伙伴，把钱收回来之后，投到了奥伦达，因为每年这些钱投在我们的基金上，这些收益的钱足够他生活了，这不是每个人都可以达到的境界，但是这个一定是奥伦达部落的魅力之一，除了生活之外还有生意。
这种情况下，你的精神层面解决的很好，财富不断的增值，通过奥伦达部落不断的增值，你的身心就很开心，你解决了后顾之忧，把每年的几百万放在奥伦达部落，可能一年带来几十万的收益，这个钱赚的很轻松，同时还提供了各种各样的滋养，生活变的很活跃，所以核心的核心就是利益同享。
勾魂营销和同创营销将成为必杀器，原来我们说黏性营销，一个人回到奥伦达部落，哪怕一个活动都不参加，就想静静，但是这个地方也是他每周的生活里面有两三天必须要这么过的。一些活跃的业主可能参加好几个聚落，每个人的需求不一样，这个地方魂牵梦绕，这是勾魂营销。
生活在这里，事业在这里，从生活到生意是社群营销的更高段位。所有的社群的神盘都会走向这条路，因为你不仅仅要解决业主的吃喝拉撒睡的问题，更多的是要同创，因为你要知道你手里的20%的业主都是各个行业的精英，身后的财富很大，是你一个开发商用不完的。
奥伦达部落要跟会员一起同创中国的特色小镇，原乡十年里面有很多的遗憾，最早的时候大家没有意识到我们把原乡做的那么好，配套规划的时候也不是很丰富，所以我们在海佗山的项目上实现原来没有做到的。结合2022冬奥会，万科也把延庆石京龙滑雪场收购了，将来那个区域的冬季，国家做了三十多条的雪场，加上我们自己内部的滑雪场，可以真正的实现四季度假，最热的时候是冬季，而不一定是秋天和夏天。
乌托邦也不是我们说的，都是别人说的，别人说你们奥伦达部落真的一个乌托邦，我们说是吗，他们说是。我们只知道做，没有总结怎么吹，我们是什么什么，我们把事做了，你们自己看着办。我们在自我的总结上慢了一些，实践幸福梦想的聚地是我们奥伦达部落的slogan，你说情怀，说温度，或者说初心，我们是幸福梦想，看似很虚，但是都有背后的道理。
情怀是个人的，我认为情怀是甲方的思维，全中国最有情怀的，我个人比较欣赏的就是宋卫平，非房地产界的是罗永浩，虽然锤子手机做的比较失败，但我依然认为他是很有情怀的人，你想表达的东西最后失败了，但是依然很牛逼，因为他走在牛逼的路上，这是一个甲方的思维。我想给你什么样的东西，你们看是不是好，有的买账，有的不一定买账，但是梦想，我们刚才说了，是幕后的推手，是帮助你实现你的梦想，你有什么梦想，年轻的时候都有梦想，上小学的时候都说梦想是艺术家，画家，都没有实现，到五十岁的时候你可以在奥伦达部落把你的梦想变成现实，我们是服务的思维，我是推手，帮助你实现，没有好坏之分，有情怀的人比较多，我们也比较欣赏，我们老板也是很有情怀的人。
说到运营。以利相交，利尽则散。但我重新解读一下，以利相交，利来则往，以心相交，放能成其久远，国家之家不讲利益有点扯，但放在一个小的社区里面，以利相交，利来则往，来来往往，这个事情就成了，并且因为大家玩的比较好，会干出更加惊天动地的事儿，更加好玩的事情。
人人可为发展商，作为业主可以把你的事业，你的钱投到这里，业主转身代理商，90%的房子都是我的业主帮助我卖出去的，2015年我们还做了一些广告，做了一些推广，主流媒体几乎都不做了，做线下的拓客，2016年的时候我们一点广告都没有做，我是策划总监，我们营销总已经不把来电来访做重点考核，这在之前从来没有过，我只看最终这个月的来访数字而已，这个月来访了多少组，不用管，现在已经从一个策划总监变成了品牌专员，现在只要负责奥伦达的品牌传播就可以了，因为口碑的传播，因为你的社群文化引起的反响已经够了。
让业主转身代理商，为什么帮助你卖，一定有利益，最多的一个业主，六七年的时间卖了32套房子，房子怎么卖，打广告没有用，很多年没有做媒体，70%的钱都用在了我们的业主身上，与其花在没有用的地方，不如实实在在的花在业主身上，让他们觉得和你玩有意思，现代和未来这种现象越来越突出一些，另外销售团队，几百人的团队有没有用，有用，那是前十年，后十年，销售大多数要变成客服，所有的房子都是业主卖出去的，我们经常说业主卖房子比销售员好很多。
和有趣的人一起创造好玩的新世界，因为这样的人，这样的一群人他们愿意来玩。都是老业主，认可你，他会觉得你比原来做的好。
奥伦达的醉核心是各种卡产品，原谅我用了醉，都被新广告法整蒙圈了。奥伦达产品部落里包含着聚落+卡，就这么简单的商业逻辑，前期的卡产品不是一个盈利的产品，只要能够持平，甚至稍微贴一些，都可以。因为还有房子在卖，房子可以撑得起这个卡。
转型的十年，未来一定是用我们的卡产品来赚钱，而不是用房子。拿地现在越来越难，有了这么多好的业主在，通过卡产品提供无限的增值服务，是能赚钱的。这就是现在已经从稍微贴一些到持平，要逐步的开始盈利，我想这是它最核心的。
奥伦达部落营销费用其实不低，做了一场活动，花了10万、30万，这难道不算营销费用吗？好多人不这么算。其实营销费用每年都有个1%—3%，营销成本是有的，做营销口的人最喜欢吹，你看我不花钱就把事办了，这不可能，不花钱谁给你办事呢。
一个新盘的社群生态如何构建。我们未来在惠州、上海周边都会有项目，没有了原乡老业主的支撑会怎么办？只有老板意识到这个问题，才去做社群，一部分开发商走在社群的路上，有的人走着走着可能就歪了、偏了，根本就坚持不下去，发现这个路子赚钱其实挺难的，我们也是反复纠结、反复要进行内部的培训，才能上下达成一致，我们要通过什么样的方式去赚这个钱，这是一种很艰难的选择。
每一个神盘的背后都是老板坚毅的眼神。
底下的人经常走着走着就偏了，时不时的要揪回来，老板就是那个放风筝的人，别飞没了。在战略上重视它，在执行上依然要重视它，底下的人很容易跑偏，所以每一个神盘背后都是老板坚毅的眼神，跟着我走，不要走偏了。
人格体的时代，最红的老板当然是马总、宋总，马总、宋总是当红的炸子鸡。聚龙的郭总是隐形的网红，如果又能人红，又能盘红，也蛮好的，每个老板选择不一样。奥伦达部落是这样的，因为有了马总，阿那亚是那样的，一定是老板在操盘，不是你在操盘。
我举几个小例子，产品为王，桃李春风，是半路接过来的，原来是死盘，就是做死了的盘。为什么把绿城的别墅产品83-183平米放到那之后，马上就火了呢？因为有绿城的品牌、有宋老板的情怀，但是它的产品力，好多人看我的微信都知道我是绿城粉，我下一步的人生目标是要拥有一套绿城的小别墅，因为宋老板这个人，只要有他，就够了，人格体的时代，他只要在，这个盘就火了。
营销为王，饮马川，李丁，他的营销做得特别棒，但是营销是最强项，包含着对产品的用心程度。你可能不知道李丁，但一定直到先生的湖，先生的玫瑰园，后来有人说好象也做得不是那么好，但是我还没去看过。别人卖一万多，他卖三万，但是居然把房子卖完了，这很神奇。将来饮马川也有可能会成为神盘。
同创为王，海坨山谷。花出去好几个亿了，没花公司一分钱。公司账上趴了很多钱，为什么不用，非要通过基金用业主的钱，这是一个逻辑，要和他同创同享，每一个老板的选择不一样，今年可能是账上钱最多的一年，但我们依然采用同创的方式把利益让给业主，这样业主才愿意跟着你一起走。
把种子客户体验极限化、故事化。我不举奥伦达的例子了，我举我们的一个业主买了阿那亚的房子的故事。我们一个业主买了阿那亚的房子之后，有时候去原乡住，有时候去阿那亚住。有一天晚上回去，他预计可能会八点多到，因为带着朋友。然后提前给他们去了一个电话，说我可能八点多会到，后来特别堵，到的时候11点了。他们已经放弃了，说谁傻啊，谁在那等你啊。11点到的时候，所有工作人员全在那，灯火通明，就等他们这一波人。他跑回来跟我们人说，说阿那亚这点做得可好了，其实就很简单，你让你的客户去帮你说话，你别自己瞎逼逼，没有用。把种子客户的体验极限化，你想谁会夜里11点吃饭，11点吃饭身体能好吗，但你要吃，我就等着你。故事化，因为体验的变态化、极限化，最后成了故事了。原乡也有很多，我今天不再讲了。因为明天去原乡的时候，还有我们的一个幸福规划师会和大家讲，故事会比较多。
昨晚手哥黄老师和我们几个演讲嘉宾一起吃饭，绿城的徐老师说各个神盘之间要走动、要互访。我说，可以弄一张卡，把四个盘连起来，他们就笑了。其实是一个很好的方式，感觉上你们奥伦达人脑子里就只有卡。一个好的盘，你把它变成产品故事、服务故事，就有人来做业主了。
未来是内容为王的时代，你以前写一篇文章，给你两千块钱就不错。现在写一篇文章，有人给你三万，就值钱了，内容为王，因为你会写故事。
用口碑代言，让服务说话。真正打动人的是意想不到的，都觉得你会走，结果你还在。
最后放两个小彩蛋。明天去，品牌中心的负责人将和大家分享奥伦达部落的文化运营，一个小时的时间，之前只对正和岛的岛民讲过，听说一帮CEO听得如醉如痴，大家明天现场可以听一听。
另外一个彩蛋是关于幸福规划师，神秘的幸福规划师会讲述他们在原乡这十年酸甜苦辣咸的营销故事。有的销售从一开始就跟着我们，有的已经成为营销总，跟着企业他们一步一步也在成长。这是明天讲的第二部分内容，到现场会组织一个小型的分享会。
以上就是我今天分享的三个问题，两个小彩蛋。谢谢。
PS：感谢夏劳斯的分享，也感谢苏绪柒的整理，几张图片感受一下奥伦达。
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